Самостоятельная покупка квартиры, без участия агентства недвижимости или частного риелтора, — вполне обычная практика. И не в последнюю очередь поводом заняться поиском жилья самому становится экономия: комиссия риелтора получается заметной.
Но, сэкономив на ней, вы остаётесь и без важного помощника в проверке и оформлении сделки. Весь объём работы, который выполнял бы риелтор, ложится на плечи покупателя. И здесь важно предусмотреть все риски и правильно оформить сделку.
Разбираем, какие риски при покупке квартиры возникают чаще всего, что придётся проверять самому и почему стандартного набора документов для безопасной сделки часто бывает недостаточно.
Покупка без риелтора: возможно ли это
Да, закон этого не запрещает. Никаких требований о посреднике в сделках с недвижимостью нет, и от отсутствия агента договор не становится менее надёжным. Проблемы начинаются в другом месте: когда покупатель ограничивается паспортом продавца, выпиской из ЕГРН и договором, скачанным из интернета.
Вот что переходит к вам вместе с решением обойтись без агента:
-
проверка личности продавца и его права распоряжаться квартирой;
-
анализ истории переходов права;
-
поиск обременений и прав третьих лиц;
-
проверка долгов, банкротства и судебных споров;
-
подготовка договора под конкретный объект;
-
организация безопасных расчётов;
-
контроль регистрации и приёмка квартиры по акту.
Первую часть работы — поиск объекта, просмотры, торг — большинство покупателей закрывает своими силами без особых сложностей. Сайты объявлений открыты всем, а торговаться можно и самому.
Но одно дело — найти квартиру и сойтись в цене, другое — убедиться, что через год не появится наследник, бывшая жена продавца или его кредиторы.
Какие основные риски могут быть у покупателя квартиры
Типичная ошибка — заказать выписку из ЕГРН, увидеть в ней нужную фамилию и считать проверку выполненной. Реестр действительно показывает собственника, основание его права и обременения. Но он не отражает, добровольно ли человек продаёт жильё, нет ли у него скрытых кредиторов и не появятся ли позже люди, которые заявят права на квартиру.
Ниже мы рассмотрим 5 основных рисков при покупке квартиры. Причины у них разные, значит, и проверять придётся по-разному.
Риск первый: продавец не вправе распоряжаться квартирой
Сведений о текущем собственнике недостаточно — важно, как он этим собственником стал. Закажите выписку о переходе прав и посмотрите:
-
на каком основании возникло право;
-
как часто квартира меняла владельцев;
-
есть ли аресты, запреты на регистрацию, ипотека;
-
совпадают ли данные выписки с документом-основанием: адрес, площадь, кадастровый номер, состав собственников и доли.
Несколько перепродаж за короткий срок — повод выяснить причины такой цепочки. Отдельного внимания требуют недавнее наследство, дарение между родственниками, приватизация и переход права по решению суда. Каждое из этих оснований означает, что где-то рядом может оказаться человек, считающий себя обделённым.
Запись об ограничении игнорировать нельзя: выясните основание, срок действия и условия снятия.
Если продавец действует по доверенности, проверьте срок её действия и объём полномочий: право подписывать договор и право получать деньги — разные вещи. Сведения об отмене нотариальной доверенности вносят в электронный реестр нотариальных действий, там это и проверяется.
И обязательно свяжитесь с собственником лично — один разговор подтвердит, что он в курсе продажи и согласен с ценой.
Риск второй: права супруга, детей и других лиц
Человек, указанный в реестре, не всегда единственный, чьё мнение влияет на сделку. Вот ситуации, которые встречаются регулярно:
-
квартира куплена в браке, а нотариальное согласие супруга не получено;
-
между супругами заключён брачный договор с особыми условиями;
-
среди собственников или проживающих есть дети;
-
при покупке использовался материнский капитал, а доли детям не выделили;
-
один из жильцов отказался от приватизации и сохранил право жить в квартире бессрочно;
-
не завершён спор между наследниками.
Чтобы закрыть эту группу рисков, запросите сведения о семейном положении продавца, нотариальное согласие супруга или брачный договор, разрешение органов опеки, документы об использовании материнского капитала и архивную выписку из домовой книги. Последняя покажет всех, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире, включая тех, кого сняли с учёта временно.
Ответы продавца сверяйте с датами и документами, а не принимайте на веру: человек может искренне заблуждаться насчёт того, требуется ли согласие супруга.
Риск третий: продавец оспорит сделку из-за состояния или давления
Но, увы, даже безупречный пакет документов не подтверждает, что решение было добровольным. Уже после регистрации продавец или его родственники могут заявить в суде, что человек не понимал последствий, заблуждался или действовал под влиянием обмана либо угроз. Та самая известная, пожалуй, всем сейчас в России “схема Долиной”... По возможности обезопасить себя от таких неожиданностей можно и нужно ещё на этапе подготовки сделки.
На что обратить внимание при общении:
-
необъяснимая срочность продажи;
-
цена заметно ниже рыночной без объективных причин;
-
продавец избегает отвечать сам, все вопросы решает посредник;
-
противоречивые объяснения причин продажи;
-
продаётся единственное жильё, а понятного плана переезда нет;
-
продавец собирается сразу перевести деньги третьему лицу.
Возраст сам по себе ничего не означает — значение имеет сочетание признаков. Если что-то настораживает, поговорите с продавцом без посторонних, предложите удостоверить договор у нотариуса, попросите разрешения записать подписание на видео.
При обоснованных сомнениях уместно медицинское освидетельствование близко к дате сделки.
Риск четвёртый: сделку оспорят кредиторы продавца
Проверять нужно не только квартиру, но и финансовое положение её владельца. Если продавец окажется в процедуре банкротства, сделку могут оспорить — даже когда на дату договора процедура ещё не началась, но признаки неплатёжеспособности уже были.
Где искать информацию:
-
ЕФРСБ — сведения о банкротстве;
-
картотека арбитражных дел;
-
банк данных исполнительных производств ФССП;
-
сайты судов общей юрисдикции.
Наличие долга не означает, что сделка обязательно сорвётся. Но выяснить его размер и характер стоит: разница между просрочкой по кредитной карте и многомиллионным взысканием принципиальная.
Отдельный фактор риска — заниженная цена: закон о банкротстве допускает оспаривание сделок с неравноценным встречным исполнением. Если скидка есть, её причину лучше подтвердить состоянием объекта и оценкой.
Риск пятый: потеря денег при расчётах
Передача наличных до регистрации — самый уязвимый момент всей сделки. Если регистрацию приостановят или продавец передумает, деньги придётся возвращать через суд, а расписка помогает не всегда. Ещё сложнее, если платёж получил человек, не указанный в договоре.
Безопаснее использовать инструменты, где банк или нотариус выступают посредником: аккредитив, банковскую ячейку с условием доступа, депозит нотариуса или специализированные сервисы безопасных расчётов. Принцип у всех один — продавец получает деньги только после того, как право собственности перешло к вам.
Зафиксируйте сумму, сроки, реквизиты, основания раскрытия средств и порядок возврата при отказе или приостановке регистрации. И обязательно сверьте условия банка с договором до открытия аккредитива или ячейки: формулировки не должны давать продавцу возможность получить деньги раньше согласованного момента.
Подобрать схему расчётов и проверить все важные документы помогает, например, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.
Договор купли-продажи квартиры: риски типового шаблона
После всех проверок и согласований наступает момент оформления. Кажется, что самое сложное позади: продавец проверен, цена согласована, схема расчётов выбрана. Но именно здесь всё достигнутое нужно закрепить на бумаге — и от того, насколько точно это сделано, зависит, сможете ли вы чем-то воспользоваться, если что-то пойдёт не так.
Сумму, сроки и момент раскрытия средств нужно зафиксировать в договоре. И здесь выясняется, что типовой шаблон не содержит части пунктов, важных именно в вашей ситуации. Шаблон закрывает обязательные условия: стороны, предмет, цена. Без них договор просто не зарегистрируют. Вот только зарегистрировать сделку и защитить покупателя — разные задачи. Про риски, о которых шла речь выше, в шаблоне не сказано ничего.
Чего в нём обычно нет:
-
заверений об обстоятельствах по ст. 431.2 ГК РФ;
-
перечня лиц, сохраняющих право пользования после продажи;
-
срока освобождения квартиры и снятия жильцов с регистрационного учёта;
-
порядка расчётов и способа подтверждения оплаты;
-
ответственности за недостоверные сведения;
-
действий сторон при приостановке или отказе в регистрации;
-
перечня имущества, которое остаётся в квартире.
Когда именно продавец съедет и вывезет вещи, тоже нужно написать в договоре: конкретной датой или привязкой к событию, а не формулировкой «в разумный срок». Если продавец не съедет вовремя, вам понадобится рабочий механизм взыскания расходов и неустойки, а расплывчатая формулировка его не даёт.
И так с каждым пунктом. Логика простая: сначала выясняем обстоятельства, потом описываем их в договоре. Наоборот не работает — получится набор общих фраз, который в споре ничем не поможет.
Отдельно скажем пару слов о заниженной цене. Продавец может попросить указать в договоре меньшую сумму и предложить скидку за согласие. Соглашаться опасно: если сделку признают недействительной, вернуть вы сможете только указанную сумму, а разницу придётся доказывать отдельно.
Что именно проверяют перед сделкой и подписанием договора и что входит в сопровождение сделок, можно посмотреть здесь.
Как оформить покупку квартиры без риелтора: порядок действий
Чтобы ничего не упустить, действуйте по порядку:
-
Соберите документы по объекту: выписку ЕГРН о переходе прав, документ-основание, паспорт продавца.
-
Проверьте продавца: личность, семейное положение, полномочия, банкротство, долги, судебные споры.
-
Изучите историю квартиры, обременения и права третьих лиц.
-
Согласуйте условия: полную цену, порядок расчётов, срок освобождения, перечень остающегося имущества.
-
Подготовьте договор с заверениями продавца и ответственностью сторон.
-
Организуйте расчёт с раскрытием средств после регистрации.
-
Подайте документы на регистрацию, примите квартиру по акту, зафиксируйте показания счётчиков и получите ключи.
Универсального набора документов не существует: для наследственной квартиры, новостройки и жилья с детскими долями он будет разным.
Когда самостоятельной проверки недостаточно
Бывают ситуации, когда проверить всё самому реально сложно — не потому, что покупатель невнимательный, а потому, что часть обстоятельств просто не видна со стороны. В таких сделках риск потерять квартиру или деньги перевешивает любую экономию от привлечения сторонних специалистов.
Например:
-
продажа по доверенности;
-
недавнее наследование;
-
несовершеннолетние собственники;
-
использование материнского капитала;
-
продавец в процедуре банкротства или с крупными долгами;
-
судебные споры по объекту;
-
цена заметно ниже рынка;
-
несколько перепродаж за короткий срок.
Здесь стоит развести два понятия. Услуги риелтора и юридическая проверка решают разные задачи: первый ищет квартиру и ведёт переговоры, второй отвечает за правовую сторону. Одно не заменяет другое, и брать их можно по отдельности.
Поэтому рабочий вариант — искать объект и договариваться о цене самому, а перед подписанием заказать правовой анализ и подготовку договора. Обойдётся это дешевле полного сопровождения, а основную часть риска закроет.
Важно! Подключить специалиста лучше до передачи аванса: условия предварительных документов тоже могут лишить вас возможности отказаться от проблемной квартиры без потерь.
Так, например, проверку объекта и продавца для вас может провести экосистема недвижимости М2.
Подводим итоги:
Самостоятельная сделка вполне возможна — если вы готовы проверить историю объекта, полномочия и финансовое положение продавца, права супругов, детей и других лиц. Договор нужно готовить под конкретную ситуацию, а передачу денег связывать с регистрацией права.
Чем сложнее история квартиры, тем выше цена ошибки. Независимая проверка до аванса и подписания договора помогает выявить скрытые обстоятельства и помочь провести сделку максимально безопасно.
Реклама. ООО «Экосистема недвижимости М2» ИНН 7707430681, Erid:2SDnjdzp6c3
